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借りる前に知っておきたい賃貸物件の違約金

賃貸借契約は民法上の典型契約のひとつ、つまり日ごろからよく利用されるからこそ法律で規定されているわけです。ただし法律上の取り決めには、約束をたがえると違約金や解除などのペナルティを覚悟しなければならないという負担が伴っています。賃貸物件で違約金が問題になりえる事例を、パターンに分けて御紹介します。

前提として賃貸借における貸主と借主の権利や義務を確認しておきましょう。貸主は部屋を貸しだすことで家賃と言う収益をあげる権利をもっていますが、普通の日常生活を送ることができるように必要に応じて修繕などをする義務をおっています。これに対し借主は部屋で居住すると言う権利を持っている反面、毎月の家賃を支払い正常な用法で部屋を利用する義務も負っているのです。賃貸物件の当事者である貸主と借主はこれらの権利義務を負っているので、おのおのが義務を履行しなければ違約金や解約などのペナルティを覚悟しなければならない訳です。

以上の原則を踏まえ、パターンごとに違約金が問題になりうる事例を検討してみます。一般的に賃貸借は2年のタイムスパンで一区切りと設定されているのが一般的です。例えば2年の期間満了をまたずして借主が転居する事例ではどうなるのか。この事例で順守しなければならないのが、解約申し入れまでに告知期間です。借主は退去する日の一ヶ月前までに貸主に解約を通告する必要があります。

後日のトラブルを防ぐためには、FAXやメールなど記録の残る方法で告知するのが賢明です。賃貸期間満了を前にしての退去になりますが、解約期間を順守する限り違約金が発生することがないのが一般的です。しかし注意が必要なのが、敷金や礼金0物件や一部の契約期間が免除されるフリーレント物件の場合です。

これらの物件ではリーズナブルな家賃を設定しつつも、ある程度継続的に借りてもらうことで収益をあげることを目的にしています。したがって1年以下の居住期間など短期間で転居する場合は、違約金が請求されることがあるようです。違約金の相場は契約内容によって異なります。一か月単位で計算されるのが相場ですが、なかには退去までの日割り計算の違約金を請求することもあるようです。また反対に期限までに退去できない事例も想定されます。例えば繁忙期で引越し業者を手配出来なかった場合です。この場合は契約期間満了後も法律上の根拠も無く占有することになるので、退去までの家賃相当額の損害金を日割り計算で支払う必要があります。